Een bestaand gebouw verbouwen: wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?

Een woning renoveren, een kantoorruimte anders indelen of een winkelpand ombouwen tot woningen. Bij het verbouwen van een bestaand gebouw komt vaak meer kijken dan alleen de werkzaamheden zelf. Want mag je zomaar beginnen, of heb je eerst een omgevingsvergunning nodig?

Dat hangt af van wat je precies wilt veranderen, de locatie van het gebouw en de regels die daar gelden. In dit artikel lees je wanneer een vergunning nodig kan zijn en hoe je jouw verbouwplannen goed voorbereidt.

Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?

Niet voor iedere verbouwing is een omgevingsvergunning nodig. Sommige werkzaamheden zijn vergunningvrij, terwijl voor andere toestemming van de gemeente nodig is. Bij een verbouwing spelen vooral twee onderdelen een rol: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplan activiteit.

1. De technische bouwactiviteit

Hierbij wordt gekeken naar de technische kant van de verbouwing, zoals de constructieve veiligheid en brandveiligheid. Bij bepaalde werkzaamheden is een technische omgevingsvergunning nodig.

Wil je bijvoorbeeld een draagmuur verwijderen of de constructie van een gebouw ingrijpend aanpassen? Dan is het belangrijk om vooraf te controleren of hiervoor een vergunning nodig is. Ook wanneer geen vergunning nodig is, moet de verbouwing voldoen aan de geldende technische eisen.

2. De omgevingsplanactiviteit

Daarnaast moet een verbouwing passen binnen de regels van het omgevingsplan. Hierin staat wat op een bepaalde locatie is toegestaan, bijvoorbeeld welke functies een gebouw mag hebben en hoe groot het mag zijn.

Wil je een kantoor ombouwen tot woningen, een winkelpand veranderen in horeca of een gebouw uitbreiden? Dan kan het zijn dat jouw plan niet binnen het omgevingsplan past. In dat geval kan een omgevingsvergunning nodig zijn om hiervan af te wijken. Dit heet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Voorbeelden van verbouwingen waarvoor een vergunning nodig kan zijn

Of je een vergunning nodig hebt, hangt af van de werkzaamheden en de locatie. Een paar voorbeelden:

• Een draagmuur verwijderen: dit kan gevolgen hebben voor de constructieve veiligheid. Afhankelijk van de werkzaamheden kan een technische vergunning nodig zijn.
• Een gebouw uitbreiden: bij een aanbouw of extra verdieping moet worden gecontroleerd of dit past binnen de regels van het omgevingsplan.
• Een andere functie geven aan een gebouw: een kantoor ombouwen tot woningen of een winkel veranderen in een horecazaak kan betekenen dat het gebruik niet binnen het omgevingsplan past.
• Een monument verbouwen: bij monumenten gelden vaak aanvullende regels voor werkzaamheden aan bijvoorbeeld de gevel, kozijnen en indeling.

Hoe controleer je of je een vergunning nodig hebt?

Via het Omgevingsloket kun je controleren welke regels gelden voor jouw verbouwplan. Toch is het niet altijd eenvoudig om de uitkomsten goed te interpreteren, zeker wanneer meerdere activiteiten of regels van toepassing zijn.

Let bij de controle in ieder geval op:

• De werkzaamheden die je wilt uitvoeren.
• Eventuele aanpassingen aan de constructie.
• De regels die gelden op de locatie.
• Het huidige en toekomstige gebruik van het gebouw.
• Een eventuele monumentale status.

Twijfel je of je een vergunning nodig hebt? Laat jouw situatie controleren met de vergunningcheck van OLO.

Vergunningcheck

Wat als je verbouwplan niet binnen het omgevingsplan past?

Past jouw verbouwplan niet binnen de regels van het omgevingsplan? Dan betekent dat niet automatisch dat het plan niet door kan gaan.

Je kunt de gemeente vragen om vooraf naar jouw plannen te kijken. Dit doe je met een conceptverzoek. De gemeente beoordeelt op hoofdlijnen of het plan haalbaar is en welke aandachtspunten er zijn.

Dit is vooral handig bij grotere verbouwingen, zoals het veranderen van de functie van een pand of het realiseren van meerdere woningen. Zo krijg je eerder inzicht in de mogelijkheden voordat je tijd en geld investeert in een volledige vergunningaanvraag.

Wil je weten of jouw verbouwplan haalbaar is? Laat OLO je helpen bij het voorbereiden en indienen van een conceptverzoek.

Conceptverzoek bestaand gebouw verbouwen

Een omgevingsvergunning aanvragen voor een verbouwing

Blijkt dat je een omgevingsvergunning nodig hebt? Dan moet je een aanvraag indienen bij het bevoegd gezag. Welke documenten nodig zijn, hangt af van de werkzaamheden. Denk bijvoorbeeld aan:

• Een omschrijving van de geplande werkzaamheden.
• Bouwtekeningen van de bestaande en nieuwe situatie.
• Plattegronden en doorsneden.
• Constructieberekeningen, wanneer je bijvoorbeeld dragende onderdelen aanpast.
• Aanvullende gegevens over brandveiligheid, als dat nodig is.

Een volledige aanvraag helpt om vertraging door aanvullende vragen te voorkomen.

Heb je duidelijkheid over de benodigde vergunning? OLO helpt bij het voorbereiden en indienen van de aanvraag.

Vergunningaanvraag bestaand gebouw verbouwen

Hulp nodig bij het verbouwen van een bestaand gebouw?

Een verbouwing begint vaak met een goed idee, maar het is niet altijd meteen duidelijk welke regels gelden en welke stappen nodig zijn. OLO helpt je bij het uitzoeken van de mogelijkheden en begeleidt je bij het voorbereiden en indienen van een conceptverzoek of omgevingsvergunningaanvraag.

Weet je nog niet precies wat er mogelijk is? Begin dan met Verken jouw idee. Zo krijg je inzicht in de mogelijkheden en de vervolgstappen voor jouw verbouwplan.

OLO is een private dienstverlener en geen overheid. OLO helpt particulieren en bedrijven bij het uitzoeken, voorbereiden en indienen van aanvragen en meldingen.

Verken jouw idee